安徽企业3860万买地2年未动工,政府决定无偿收回土地被起诉

" 开工建设,我可能因污染环境被罚款甚至入狱;不开工建设,相关部门又要收回土地。" 过去 6 年,陶建新和他的商贸城项目一同 " 陷入 " 了安徽无为市(原无为县)的一块待开发用地,进退两难。

▲相关待开发用地

陶建新说,2014 年,他负责的安徽中销商贸城经营管理有限公司(以下称 " 中销公司 ")响应无为县人民政府招商引资号召到当地投资建设商贸市场,但是项目启动后政府承诺修建的公路、大桥、污水通道却一直未兑现,致使其已投入 7000 多万元的项目停摆。

2020 年 10 月 19 日,因 " 中销公司 " 超过合同约定的动工日期,两年未动工开发,造成土地闲置,无为市自然资源和规划局经无为市人民政府批准,决定无偿收回该公司国有建设用地使用权。2021 年 4 月,陶建新将无为市自然资源和规划局、芜湖市自然资源和规划局告上了法庭。

5 月 20 日,该案在无为市人民法院开庭。开庭仅 10 多分钟,因法官和原告代理律师在诉讼请求方面存在不同意见,法官宣布择期再开庭。

企业家自称投资受骗

招商承诺未兑现致项目停摆

陶建新,今年 53 岁,是 " 中销公司 " 总经理。天眼查信息显示," 中销公司 " 成立于 2013 年,注册资本 5000 万元,中农联控股有限公司持股 51%,中销鸿基投资(北京)有限公司持股 49%,主要经营商贸城经营管理、市场开发投资、市场设施租赁、农业技术信息咨询等。

陶建新介绍,因为无为县地价便宜,市场前景好,2014 年,他负责的 " 中销公司 " 响应无为县人民政府招商引资号召到当地投资,同年 11 月 24 日与无为县政府签订《无为县中农批高端农产品商贸市场项目投资合同》(以下简称《投资合同》)。

▲ 2014 年," 中销公司 " 与无为县政府签订的《投资合同》(部分)

当时为了表现投资诚意,陶建新甚至找来总公司中农批(北京)企业运营管理有限公司与无为县人民政府签投资合同。红星新闻记者在合同中看到,这次项目投资总额 5 亿元,其中固定资产投资不少于 4 亿元,项目定位为高端商贸综合市场,主要建设商务贸易区、高端文化休闲产品及名特优精品农产品市场等。

2015 年 1 月 7 日,无为县国土资源局挂牌出让 2014-41 号地块。" 中销公司 " 通过竞拍取得该地块、缴纳 3860 万元土地出让价款后,2015 年 2 月 26 日与无为县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》(以下简称《出让合同》)。

▲ 2015 年 2 月 26 日," 中销公司 " 与无为县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》

" 修路、架桥、铺污水管……当时无为县相关负责人承诺公司一边启动项目,县里一边进行配套建设。" 陶建新说,但是现在看来," 招商承诺未兑现,项目进退两难,感觉上当受骗了。"

据陶建新介绍,无为县国土资源局所交付的土地,至今未达到 " 三通一平 " 条件:土地周边不仅未通水、通电、通路,土地本身也不够平整——有一条宽约 3 米,长约 100 米的水沟,还有树木多处。

▲项目用地现状

红星新闻记者在双方签订的《出让合同》看到,第六条规定出让人在交付土地时该宗地应达到以下条件:场地平整达到净地出让,现状交付。地块规划红线范围内的地上架空线和地下管线由受让人迁移,施工进出场通道和施工用电、用水及施工污水排放均由受让人自行承担,政府负责协调,有关费用由受让人承担。

▲《出让合同》第六条规定内容

此外,《出让合同》附件一及陶建新持有的《国有土地使用证》附图均显示案涉宗地周边原计划修建四条道路:福西路、福园路、西河东路、无城路。陶建新说,项目周边的规划是公司投资商贸城的主要原因,可迄今为止,周边只有一条 " 断头路 ",规划的四条道路一条未修,仍是田地。

▲陶建新称合同项目周边仍是田地,只有一条 " 断头路 "

陶建新记得,为了尽快开工建设,这些年他多次请求无为县相关部门出面协调,使土地达到施工条件,未有成效;他委托设计公司按照要求前后十余次修改的《规划及建筑方案》也一直未被通过。在前期投资 7000 多万后,陶建新的商贸城项目只好停摆。

因未按合同时间动工

项目用地被无偿收回

2020 年 10 月 19 日,无为市自然资源和规划局向 " 中销公司 " 发布《收回国有建设用地使用权决定书》,认为 " 中销公司 " 超过《出让合同》约定的动工日期,两年未动工开发,造成土地闲置,遂决定无偿收回国有建设用地使用权。

▲相关《收回国有建设用地使用权决定书》

" 中销公司 " 对决定不服,向芜湖市自然资源和规划局申请行政复议。" 中销公司 " 认为,无为县政府规划部门将项目选址所依托的城市干道取消,规划调整,对项目造成影响。同时,公司做了数轮方案报到无为县规划局,均被以各种理由拖延、反对、拒绝。所以,项目迟迟未能建设系政府原因。

无为市自然资源和规划局则称,《出让合同》附件显示的出让宗地平面界址图中,规划道路没有变更。此外," 中销公司 " 上报的规划方案因未按农批市场性质和功能及宗地规划条件相关要求组织编制,且未落实专家评审时的修改意见,故未能通过审批。

▲相关《出让合同》中所附的出让宗地平面界址图

2021 年 3 月 17 日,芜湖市自然资源和规划局作出《行政复议决定书》,维持无为市自然资源和规划局的行政行为。

在《行政复议决定书》中,芜湖市自然资源和规划局对涉案宗地是否构成闲置及闲置原因进行了说明。《出让合同》第十六条约定,建设项目在 2015 年 8 月 6 日前动工,在 2017 年 8 月 6 日前竣工,但是 " 中销公司 " 于 2015 年 3 月 6 日接收地块,一直未办理施工许可证,也未在地块上动工建设,已超过土地转让合同约定动工日期 5 年有余,故案涉宗地已构成闲置。

根据查明事实,芜湖市自然资源和规划局认为 " 中销公司 " 反映的 " 因行政机关原因导致其无法开工,从而造成土地闲置 " 的主张不符合事实——

第一,根据 2012 年 11 月《无为县城东新区控制性详细规划》图显示," 中销公司 " 受让的 2014-41 号出让宗地四周分别规划为福西路、福园路、西河东路、无城路。根据 2015 年 12 月 31 日经芜湖市人民政府批复的《无为县总体规划(2013-2030)》显示,案涉宗地周围干道规划与前述控规一致,均未被取消,且无为市福渡镇人民政府已修建施工便道,规划中无城路亦已按规划部分建成。

第二,无为县城乡规划局委托的评审专家组、无为县政府城市规划委员会均对 " 中销公司 " 提交的项目规划设计方案提出 " 方案业态不明,需进一步修改完善 " 等修改意见,多次书面向其提出修改建议,但是 " 中销公司 " 始终拒绝就设计方案进行实质性修改,同时其提交的方案也极易改作其它用途,故无为县城乡规划局对其提交的设计方案未予批准。

▲芜湖市自然资源和规划局《行政复议决定书》相关内容

" 中销公司 " 还是不服芜湖市自然资源和规划局作出的决定,于 2021 年 4 月向无为市人民法院提前行政诉讼,将无为市自然资源和规划局、芜湖市自然资源和规划局告上了法庭。

" 中销公司 " 要求法院撤销被告作出的《收回国有建设用地使用权决定书》和《行政复议决定书》;要求法院判令无为市自然资源和规划局履行《出让合同》约定义务,协助 " 中销公司 " 完成对案涉土地必要的前期开发,使之具备动工条件,修建无城路、西河东路、福园路、福西路,并赔偿违约金 85807800 元。

5 月 20 日,该案在无为市人民法院开庭,开庭仅 10 多分钟,因法官和原告代理律师在诉讼请求方面存在不同意见,法官宣布择期再开庭。

针对此事,红星新闻记者先联系了无为市自然资源和规划局,但未获回应。随后,记者联系到无为市委宣传部,相关工作人员称,经过和有关部门商量决定,法院没有作出判决前暂时不对外披露事件的具体情况。